Cùng với sự phát triển của thị trường bất động sản, chuyển nhượng đất đai, nhà ở là một trong những giao dịch được thực hiện phổ biến hiện nay. Theo thông tin từ Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, riêng tại Thành phố Hồ Chí Minh, trong quý I năm 2025, giao dịch nhà đất tăng mạnh, nguồn thu đạt 2.200 tỷ đồng.
Một điều cần lưu ý là việc chuyển nhượng đất đai, nhà ở sẽ làm phát sinh thu nhập chịu thuế.Tùy vào hình thức chuyển nhượng mà người có nghĩa vụ nộp thuế, căn cứ tính thuế có thể khác nhau. Ngoài ra pháp luật cũng quy định về một số trường hợp được miễn thuế. Bài viết dưới đây cung cấp cho Quý khách hàng thông tin về nghĩa vụ nộp thuế khi chuyển nhượng đất đai, nhà ở.
1. Khái quát về chuyển nhượng đất đai, nhà ở
Khái quát về chuyển nhượng đất đai, nhà ở
Chuyển nhượng đất đai, nhà ở là việc chủ sở hữu đất đai, nhà ở chuyển giao quyền sở hữu đất đai, nhà ở cho chủ thể khác.
Việc chuyển nhượng đất đai, nhà ở có thể được thực hiện thông qua các hình thức sau: mua bán, tặng cho, thừa kế, góp vốn.
>>XEM THÊM:
TƯ VẤN LUẬT ĐẤT ĐAI VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ ĐẤT ĐAI
2. Ai phải đóng thuế khi chuyển nhượng đất đai, nhà ở, loại thuế phải đóng khi chuyển nhượng đất đai, nhà ở
Ai phải đóng thuế khi chuyển nhượng đất đai, nhà ở?
Thuế thu nhập cá nhân là một loại thuế trực thu, là khoản tiền mà người có thu nhập phải trích nộp trong một phần tiền lương, hoặc từ các nguồn thu khác vào ngân sách nhà nước khi đã được giảm trừ.
Điều 2 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 quy định: “Đối tượng nộp thuế thu nhập cá nhân là cá nhân cư trú có thu nhập chịu thuế phát sinh trong và ngoài lãnh thổ Việt Nam và cá nhân không cư trú có thu nhập chịu thuế phát sinh trong lãnh thổ Việt Nam”.
Theo quy định trên thì bên nào phát sinh thu nhập chịu thuế từ việc chuyển nhượng đất đai, nhà ở thì phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Vậy bên bán, bên nhận thừa kế, bên được tặng cho, bên nhận góp vốn đất đai, nhà ở là bên phải nộp thuế.
>>XEM THÊM:
NHỮNG LƯU Ý VỀ THUẾ KHI THÀNH LẬP DOANH NGHIỆP
3. Những trường hợp không phải đóng thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng đất đai, nhà ở
Những trường hợp không phải đóng thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng đất đai, nhà ở
Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 quy định những trường hợp sau đây không phải đóng thuế khi chuyển nhượng đất đai, nhà ở:
(1). Giao dịch chuyển nhượng đất đai, nhà ở thực hiện giữa những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng: giữa vợ chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột.
(2). Người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, đất ở.
(3). Nhận thừa kế, quà tặng là đất đai, nhà ở (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh đất đai, nhà ở) giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội, ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.
>>XEM THÊM:
Ở CHUNG CƯ CÓ PHẢI ĐÓNG THUẾ SỬ DỤNG ĐẤT KHÔNG?
4. Cách xác định số thuế phải đóng khi chuyển nhượng đất đai, nhà ở
Cách xác định số thuế phải đóng khi chuyển nhượng đất đai, nhà ở
4.1. Đối với việc mua bán đất đai, nhà ở
Căn cứ Điều 12 Thông tư 111/2013 ngày 15/8/2013 (được sửa đổi bởi Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC ngày 15/6/2015), căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng đất đai, nhà ở là giá chuyển nhượng từng lần và thuế suất.
Số thuế phải nộp = giá chuyển nhượng x thuế suất 2%.
Giá chuyển nhượng được xác định như sau:
– Đối với quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất: giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Nếu hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng thấp hơn mức giá quy định bởi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng tính theo bảng giá đất được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
– Đối với quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất: giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.
Thời điểm tính thuế suất chuyển nhượng xác định như sau:
– Nếu hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.
– Nếu hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đất đai, nhà ở.
– Nếu cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng hình thành trong tương lai, thời điểm tính thuế là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.
4.2. Đối với việc nhận thừa kế, nhận tặng cho đất đai, nhà ở
Căn cứ khoản 1, khoản 4 Điều 16 Thông tư 111/2013/TT-BTC ngày 15/8/2013, nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân phát sinh khi nhận thừa kế, nhận tặng cho đất đai, nhà ở có giá trị lớn hơn 10 triệu đồng. Căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân là thu nhập tính thuế (giá trị đất đai, nhà ở nhận thừa kế, nhận tặng cho) và thuế suất.
Số thuế phải nộp = thu nhập tính thuế x thuế suất 10%
>>XEM THÊM:
LỆ PHÍ MÔN BÀI CỦA DOANH NGHIỆP: MỨC ĐÓNG VÀ THỜI HẠN ĐÓNG LỆ PHÍ MÔN BÀI
5. Công ty luật, văn phòng luật sư uy tín – Luật sư chuyên tư vấn về thuế cho cá nhân và doanh nghiệp
Luật sư chuyên tư vấn về thuế cho cá nhân và doanh nghiệp
Công ty Luật Hùng Phí là Hãng luật uy tín tại Việt Nam có các chuyên gia, cố vấn chuyên ngành, đội ngũ luật sư giỏi có năng lực, nhiệt huyết, tư duy lập luận phản biện tốt, có kinh nghiệm lâu năm trong việc tư vấn và thực hành pháp luật thuế.
Trong đó đặc biệt là tư vấn tuân thủ quy định pháp luật thuế trong hoạt động xuất nhập khẩu, tư vấn thuế cho mọi loại hình doanh nghiệp, tư vấn thuế thu nhập cá nhân, tư vấn và hỗ trợ quyết toán thuế, đại diện và thay mặt doanh nghiệp làm việc với cơ quan thuế nhằm giải quyết các vấn đề về thuế để bảo đảm quyền lợi hợp pháp cho doanh nghiệp.
Tại Công ty Luật Hùng Phí, chúng tôi luôn toàn tâm toàn ý với công việc, hết lòng với khách hàng, luôn nỗ lực và cố gắng hết mình để mang lại cho Quý khách hàng sự tin tưởng, hài lòng, an tâm và cảm thấy xứng đáng so với mức chi phí khách hàng đã chi trả.
>>XEM THÊM:
LUẬT SƯ TƯ VẤN THỪA KẾ CHUYÊN NGHIỆP, HIỆU QUẢ
6. Câu hỏi thường gặp
6.1.Tôi chỉ có duy nhất một thửa đất ở Quận Bình Tân. Khi tôi chuyển nhượng một phần thửa đất của tôi thì tôi có được miễn nộp thuế thu nhập cá nhân không?
Theo điểm b.1.3 khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC thì cá nhân sẽ không được miễn thuế TNCN nếu thuộc trường hợp có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chỉ chuyển nhượng một phần quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở duy nhất đó.
Vậy Quý khách hàng không được miễn thuế TNCN. Để được miễn thuế, Quý khách hàng phải chuyển nhượng toàn bộ thửa đất của mình.
6.2. Chi phí thuê luật sư chuyên về Thuế tại Công ty Luật Hùng Phí để tư vấn thuế là bao nhiêu vậy?
Chúng tôi sẽ căn cứ vào giấy tờ, hồ sơ, tài liệu, tính chất, mức độ của từng vụ việc để làm cơ sở tính thù lao của Luật sư cho phù hợp. Bạn vui lòng liên hệ trực tiếp với Công ty Luật của chúng tôi để nhận được báo giá tốt nhất cho trường hợp của mình.
6.3. Tôi và chị tôi cùng sở hữu một căn nhà. Tôi đại diện đứng tên trên sổ hồng. Chúng tôi đồng ý bán căn nhà, vậy tôi hay chị tôi phải đóng thuế?
Khoản 4 Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC được sửa đổi bởi Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định: “Trường hợp chuyển nhượng bất động sản là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản. Căn cứ xác định tỷ lệ sở hữu là tài liệu hợp pháp như: thỏa thuận góp vốn ban đầu, di chúc hoặc quyết định phân chia của tòa án,…Trường hợp không có tài liệu hợp pháp thì nghĩa vụ thuế của từng người nộp thuế được xác định theo tỷ lệ bình quân”.
Vậy cả Quý khách hàng và chị của Quý khách hàng đều phải nộp thuế. Số thuế mỗi người phải nộp tương ứng tỷ lệ sở hữu căn nhà. Nếu không thống nhất về tỷ lệ sở hữu thì mỗi bên đóng 50% tiền thuế.
Trên đây là nội dung CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT ĐAI, NHÀ Ở PHẢI ĐÓNG THUẾ NHƯ THẾ NÀO? mà Công ty Luật Hùng Phí xin gửi đến Quý khách hàng để tham khảo. Nếu Quý khách còn vướng mắc về vấn đề này hay cần luật sư tư vấn đối với trường hợp, vụ việc cụ thể của mình, Quý khách hãy vui lòng liên hệ luôn hôm nay với Luật sư của Công ty Luật Hùng Phí để được hỗ trợ, tư vấn kịp thời.
Thông tin liên hệ:
Công ty Luật Hùng Phí
Điện thoại: 0962 75 28 38
Email: info@hungphi.vn
Website: hungphi.vn
Trân trọng cảm ơn Quý khách hàng!